Прединвестиционный этап

 

Начало этапа: Определение коммерческой или иной привлекательности объекта.

Окончание этапа: Принятие решения о вхождении в проект.

 

Проведение экспресс-оценки проекта и дальнейшее проведение в отношении выбранного проекта комплексной проверки.

Первичная оценка проекта.

Формирование первичной концепции проекта:

 

1. Первичная концепция (модель) проекта

 

Модель проекта - первичная оценка,  прогнозирует с максимально возможным для данного этапа приближением к реалиям будущие объемные показатели и функционал проекта, являющиеся исходными данными для расчета экономики проекта. Исходная информация для модели проекта включает  информацию, имеющуюся в свободном доступе (интернет, базы, справочники, собственные наработки компании, показатели объектов-аналогов и т.д.). Первичная оценка осуществляется в короткий срок - 1-2 дня. Основная задача первичной оценки - в минимальный срок и с минимальными затратами определить, насколько рассматриваемый проект является экономически и функционально приемлемым. 

 

Комплексная проверка проекта. 

 

 2. Предварительная концепция развития проекта 

 

Комплексная проверка проекта, уточняющая максимально возможный набор факторов, оказывающих влияние на будущий проект:

 

 

-Правоустанавливающее положение объекта,

 

-Градостроительные и технические регламенты, существующее и будущее использование территории застройки и прилегающих территорий,

 

-Исследования земельного участка и существующего объекта,

 

-Экологическое состояния территории и прилегающих территорий,

 

-Геология участка,

 

-Обеспеченность района транспортно-дорожной сетью, инженерными сетями и социально-бытовыми объектами,

 

-Анализ состояния и структуры спроса в месте локализации проекта,

 

Уточняются характеристики будущего объекта (объемы, функционал, качество продукта, стратегия затрат, укрупненная последовательность операций по развитию проекта и пр.)

 

Формируется общая схема развития проекта и график реализации проекта (предварительный, укрупненный вариант сетевого графика проекта).

 

Разрабатывается общая схема развития проекта и график реализации проекта. 

 

Формируется стержневой альбом проекта:

 

1. Предварительная концепция развития проекта (объемы, функционал, качество продукта, стратегия денежных поступлений и затрат, укрупненная последовательность операций по развитию проекта и пр.) и исходные данные проекта;

2. Общая схема развития проекта;

3. График реализации проекта (сетевой график проекта);

4. Экономика проекта (сводные данные экономики) / укрупненный бюджет проекта (бюджетные потоки проекта с разбивкой по периодам);

5. Расчетное обоснование бюджета затрат и маркетинговое обоснование бюджета привлекательности проекта;

6. Рисковый бюджет проекта и показатели возможных «точек выхода» из проекта;

7. Договорная схема вхождения в проект;

8. Заключение, рекомендующее вхождение в проект.

 

 

Оценка возможностей и рисков проекта, формирование экономики проекта. 

Определение размера рискового бюджета проекта и возможных «точек выхода» из проекта. 

Подготовка эффективной договорной схемы вхождения в проект. 

Подготовка к принятию решения о вхождении в проект.

 

Предпроектный этап

Предпроектный этап является самым важным и ответственным. Качество его реализации полностью определяет успехи или неудачи дальнейшего развития проекта. 

 

Начало: Юридическое оформление объекта недвижимости и/или ЗУ, оплата приобретаемых прав.

Окончание: Выпуск ГПЗУ, Распорядительного документа администрации.

 

Повышается точность и степень детализации мероприятий и операций, планируемых по реализации проекта - стратегические решения, принятые при вхождении в проект, воплощаются в тактику последовательности операций по его реализации.

 

Начало работ по привлечению необходимого финансирования. 

- Определяются объемы и график финансирования для осуществления операций по развитию проекта на предпроектном и проектном этапах.

 

-Уточнение и детализация: 

• экономики проекта, 

• бюджета проекта, 

• общей схемы развития проекта, 

• сетевого графика проекта. (Чем подробнее проработан сетевой график проекта и чем большим количеством деталей он насыщен, тем большего количества ошибок удастся избежать при развитии проекта.)

 

- Начало ведения комплекта документации проекта (КДП) в полном объеме.

 

- Проводится комплексное маркетинговое исследование, формируется маркетинговая концепция проекта (МКП) и маркетинговое задание на проектирование.

Разрабатывается проект застройки/мастер-план и проектные материалы стадии «П». 

 

 - Определяется оптимальное с точки зрения максимизации эффективности проекта, качество продукта, и предполагаемое использование (функционал) проекта в целом (модель проекта)

  

- Определяется стоимостные показатели  проекта - среднюю цену за период строительства, динамику изменения цены за период строительства и общую стоимость готового объекта 

 

- Выполняются исследования и изыскания на площадке (для целей последующего проектирования), получение согласований, заключений и технических условий на подключение к инженерным сетям

 

- Разрабатывается архитектурная концепция проекта (архитектурно-градостроительное решение, эскизный проект, мастер-план, эскиз застройки), формируемая в ходе реализации этапа для целей уточнения показателей проекта.

 

Формирование общей концепции (стратегии) развития проекта:

- Затратная часть проекта (за исключением стоимости строительства) и показатели привлекательности проекта рассчитывается на основе объемных показателей из концепции проекта, а также данных МКП. 

 

-Затраты по статье «Строительство» формируются в виде Сводного сметного расчета стоимости строительства (ССР) с детализацией до 12 глав ССР. Появляющиеся на данной стадии предпроектные материалы (уже известен функционал объектов, их конструктивные и архитектурные решения, степень строительной готовности, необходимая для коммерческой реализации, решения по внутренней инженерии и отделке) позволяют, в частности, сформировать главы 2 «Основной объект строительства» и главы 12 «Проектные работы» с достаточной степенью точности. Техническое задание учитывает результаты предварительной проработки технических условий на подключение к инженерным сетям на базе объемных показателей проекта. ССР на данном этапе, определяется по объектам аналогам в соответствии с видами строительства (жилые/офисные/торговые/производственные корпуса, объекты инженерной инфраструктуры и т.д.) и отчасти на основании укрупненных показателей по видам или комплексам работ (укрупненные нормативы цен строительства, НЦС). Объекты-аналоги, показатели которых используются для расчетов, берутся из стандартно предлагаемой нормативной литературы . То же самое касается укрупненных показателей по стандартным видам или комплексам работ. Детализация и погрешность расчета зависит от полноты исходных данных.

 

- Разработка бизнес-плана на  основе утвержденных в начале этапа экономики проекта, бюджета проекта, сетевого графика проекта, общей схемы развития проекта.

 

- Актуализация экономики и бюджета проекта. (Прочие документы из состава КДП уточняются по мере необходимости.  При отклонении основных показателей проекта (распределение финансовых потоков во времени, показатели статей затрат и выручки, показатели эффективности, временные параметры этапов и проекта в целом) от утвержденных значений свыше допустимых пределов производится пересогласование.)

 

- Постановка производственного учета по заключенным договорам и контроль их исполнения. (Основной учетный документ – накопительные ведомости. Информация из накопительных ведомостей используется далее для ведения реестра договоров (реестра договорных отношений проекта) и ведомости строительных затрат (входит в состав ведомости расходной части бюджета, отражающей ход его исполнения).)

 

- Ведется реестр договорных отношений проекта. ( Постоянно пополняемый реестр позволяет отслеживать динамику развития проектов, полноту и диапазон произведенных работ, текущее состояние лимитов по главам затрат, а также исключить повторяемость работ и перерасход средств по выполненным работам (удерживать баланс соотношения цена выполненных работ / бюджетная стоимость выполненных работ).)

 

- Формируется ведомость затрат проекта (по статье «Строительство» совместно с СДО). ( В расходную часть ведомости вносятся изменения по мере пополнения реестра договорных отношений. Ведомость отражает текущее состояние затратного бюджета проекта и позволяет однозначно соотносить лимиты статей затрат со стоимостями заключенных, а также планируемых для их исполнения договоров. Лимиты по статьям и главам затрат обновляются по мере актуализации бюджетов.)

 

- Выпуск градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

- Выпуск распорядительного документа администрации, фиксирующего права и обязанности участников проекта и объемные показатели проекта.

 

 

Проектный этап

 

Начало: Выпуск ГПЗУ.

Окончание: Получение разрешения на строительство. 

 

- Организация последующего финансирования проекта.

 

- С учетом условий ГПЗУ производится уточнение:

• экономики и детализация бюджета проекта;

• сетевого графика;

• общей схемы развития проекта.

 

Проектирование стадии «П»,

- Выполняются проектные работы стадии «П» (Стоимость проектирования формируется на основании расчетов, произведенных ранее СДО, в рамках лимита главы 12 ССР.)

 

Начало проектирования стадии «РД».

- Работы по проектированию стадии «РД». Работы выполняются силами проектного подразделения, входящего в  группу компаний и/или внешним проектировщиком. Работа по получению заключения госэкспертизы, разрешения на работы подготовительного периода и разрешения на строительство. 

 

- Уточнение и детализация сводного сметного расчета ССР

 

- Производится поэтапное уточнение и детализация ССР, сформированного на предпроектном этапе. (При выполнении необходимых расчетов используются  материалы, содержащиеся в проекте организации строительства (ПОС) - календарный план строительства, строительный генеральный план, технологические схемы возведения основных сооружений, ведомости объемов основных строительных и монтажных работ, график потребности в строительных конструкциях и материалах, график потребности в механизмах, график потребности в рабочих кадрах. )

 

Подготовка  договоров и технической документации для  привлечение подрядчиков:

 - Разработка сетевого графика строительства. 

 

- Планируется комплекс операций (договоров), позволяющих осуществить строительство планируемого объекта в полном объеме и сдать его в эксплуатацию.

    • описание предмета договора с комплектом проектной документации (Word, PDF);

    • проект подрядного договора (Word);

    • ценовое приложение к договору (Exel);

    • совмещенный график производства и финансирования работ, оформляемый как приложение к договору (Exel).

 

- Привлечение подрядчиков. (Стоимость подрядных договоров формируется на основании текущих расценок на рынке, при этом в договор с подрядчиком закладывается индексация этой стоимости (например, на основе показателей инфляции в строительстве, рекомендуемых к применению Министерством регионального развития РФ, или показателей, сформулированных собственными силами). Это позволяет избавиться от накруток цены договора «про запас», что вынужден делать каждый подрядчик при отсутствии в договоре процедуры индексации. Стоимость подрядных договоров с учетом индексации, тем не менее, должна укладываться в рамки соответствующих бюджетных лимитов ССР. )

 

Получение заключения государственной экспертизы. 

 

Получение разрешения на строительство. 

 

Производство работ подготовительного периода. 

 

Организация продаж (при необходимости)

 • Организация PR, промоушен объекта. 

 • Привлечение риэлтерских компаний

 

Строительство

При условии качественной реализации предыдущих этапов, данный этап предполагает методичную работу по дальнейшей реализации проекта, естественно, при технически грамотном ее исполнении.

 

Начало этапа: Получение разрешения на строительство.

Окончание этапа: Ввод объекта в эксплуатацию  и оформление прав собственности.

 

  - Завершается проектные работы стадии «РД». 

 

 - Формируется окончательный ССР в составе 12 глав

(расчеты, дополняющие и уточняющие ССР, подготовленный на предыдущем этапе развития проекта, в единичных расценках.) При выполнении  расчетов используются материалы, содержащиеся в проекте производства работ (ППР) - строительный генеральный план, схемы и методы производства строительных и монтажных работ, технологические указания по отдельным видам работ, схемы расположения защитных приспособлений, обеспечивающих безопасность, рабочие чертежи временных приспособлений и сооружений, календарный план и графики производства работ.

 

    Уточнения и детализация: 

• экономика проекта, 

• бюджет проекта

• сетевой график проекта 

• общая схема развития проекта.

• бюджеты строительства

 

Заключение договоров на строительные работы длительного срока исполнения. Стоимости этих работ существенно влияют на затратную часть проекта, и как следствие, на его эффективность. Твердая закрытая цена при подробно описанном предмете договора, исключающем разночтения сторон.

 

Осуществляется технический контроль:

Назначются технические специалисты для осуществления контроля сроков и качества выполнения работ по строительству объекта, а также приемки выполненных работ.  (функции технического надзора).

 

Контроль:

Осуществляется тщательный контроль длительности, стоимости и качества выполнения этапов и видов работ по строительству объекта. Жесткий контроль лимитов затратных статей на соответствие утвержденному бюджету проекта.

    

Особое внимание  уделяется балансу коммерческой части (доход проекта реинвестированный в проект) и строительной части проекта с учетом утвержденного бюджета проекта. Перебои в финансировании ведут к увеличению сроков строительства, вызывая дополнительные затраты из-за потерь на индексации стоимости работ и материалов, штрафах за просрочку оплаты работ и поставок, потерь на росте арендных и эксплуатационных платежей по оборудованию и механизмам.

    

После завершения строительно-монтажных работ производится приемка объекта с подписанием Акта законченного строительством объекта (КС-11). 

 

Ввод в эксплуатацию

Оформление прав собственности, расчеты, закрытие проекта.

 

 

Постпроектный этап

 

Организация поддержания оптимального технического, эстетического, функционального и коммерческого состояния объекта.

 

Начало: Ввод объекта в эксплуатацию.

Окончание: Идея нового проекта.

 

- Оформление прав на объект недвижимости при смене и возникновении новых правообладателей; 

- Оформление правоотношений с организациями предоставляющими услуги обеспечения инженерной инфраструктуры объекта и энергоресурсов;

- Поддержание соответствия состояния недвижимости ведомственным регламентам;

- Обеспечение оптимального технического состояния объекта и эксплуатационного состояния;

- Планирование бюджета расходов на содержание объекта;

- План мероприятий по содержанию, текущему обслуживанию, профилактике и ремонту объекта;

- Бюджет выручки при эксплуатации коммерческой недвижимости;

- Планирование мероприятий и бюджета расходов на эффективную эксплуатацию коммерческой недвижимости;

- Администрирование реализации планов;

- Организация и контроль финансовых потоков;

- Возникновение идеи по модернизации объекта.